Usucapião Especial Urbano

A usucapião especial urbana é um instrumento constitucional de regularização fundiária, previsto no art. 183 da CF/88 e no art. 9º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Ela visa assegurar o direito à moradia e a função social da propriedade, permitindo que ocupantes de terrenos urbanos de até 250 m² adquiram a propriedade após cinco anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, desde que não possuam outro imóvel urbano ou rural.

Diferentemente da usucapião extraordinária, essa modalidade exige que o imóvel seja utilizado para moradia própria ou de sua família, e não se aplica a imóveis rurais. A área máxima é de 250 m², e o prazo é fixo, sem possibilidade de redução, salvo se houver outro benefício previsto em lei municipal.

O pedido pode ser feito judicialmente (por ação de usucapião) ou extrajudicialmente, por meio de escritura pública lavrada em cartório de notas, desde que haja concordância dos confrontantes e do município, e o imóvel esteja matriculado no registro de imóveis. A via extrajudicial é mais rápida e econômica, mas exige consenso e documentação completa.

Um advogado especializado é fundamental para orientar sobre a documentação necessária: certidões negativas de propriedade, comprovantes de residência (contas de água, luz, IPTU), planta do imóvel, certidão de tempo de posse (declarações de vizinhos) e, se houver, contrato de compra e venda ou promessa de compra. O profissional também atua na defesa do pedido em caso de impugnações e no acompanhamento do registro da sentença ou da escritura no cartório de imóveis.