Comprei um imóvel, mas não tenho a escritura: como resolver com a adjudicação compulsória

Você comprou um imóvel, pagou o valor integral, recebeu as chaves, mora nele há anos, mas nunca recebeu a escritura pública ou não tem a matrícula em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis? Essa situação é mais comum do que se imagina e pode gerar insegurança jurídica, dificuldade para vender, financiar ou até mesmo comprovar a propriedade.

Neste artigo, o Dr. Murilo Padilha Zanetti, especialista em Direito Imobiliário do escritório Dias Batista Advogados, explica como a adjudicação compulsória (também chamada de ação de adjudicação compulsória) pode resolver esse problema, garantindo que o comprador obtenha a escritura definitiva e o registro no Cartório de Imóveis.

O problema: comprar o imóvel, mas não ter a escritura

Muitas vezes, o comprador celebra um contrato de compra e venda ou um contrato de promessa de compra e venda, paga o preço acordado, recebe o imóvel e passa a morar ou explorar o bem. No entanto, o vendedor não outorga a escritura definitiva nem providencia o registro da transferência na matrícula do imóvel.

O Dr. Murilo Padilha Zanetti descreve essa situação:

"Dentro do Direito Imobiliário, existem pessoas que têm o contrato do imóvel do terreno, mas elas não têm a escritura, não têm a matrícula do imóvel no nome delas. Através de uma ação judicial, podemos resolver esse problema."

A ausência da escritura e do registro impede que o comprador seja reconhecido como o verdadeiro proprietário perante o sistema registral, o que traz diversos prejuízos:

• Impossibilidade de vender o imóvel de forma regular.
• Dificuldade para obter financiamento bancário com garantia do imóvel.
• Risco de perder o imóvel para terceiros de boa-fé que adquiram do vendedor original.
• Dificuldade em comprovar a propriedade em ações judiciais ou administrativas.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória (também chamada de ação de adjudicação compulsória) é uma ação judicial prevista no art. 1.417 do Código Civil, que permite ao promitente comprador (quem comprou o imóvel) exigir do promitente vendedor (quem vendeu) a outorga da escritura definitiva, quando este se recusa ou não consegue fazê-lo.

É importante destacar que a adjudicação compulsória se aplica a contratos de promessa de compra e venda e contratos de compra e venda, desde que devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis ou, em alguns casos, com instrumento particular com força de escritura pública.

O art. 1.417 do Código Civil estabelece:

"Mediante promessa de compra e venda, em que se não estipulou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador, se o promitente vendedor se recusar a efetivar a transferência, poderá, depositando o preço, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

Na prática, quando o vendedor se recusa injustificadamente a outorgar a escritura ou o contrato já previa a obrigação de outorga sem arrependimento, o comprador pode ajuizar a ação para que o juiz substitua a vontade do vendedor e determine a transferência da propriedade.

Requisitos para a adjudicação compulsória

Para que a ação de adjudicação compulsória seja bem-sucedida, é necessário preencher alguns requisitos:

1. Contrato de promessa de compra e venda ou compra e venda: deve existir um acordo formal, por instrumento público ou particular, com cláusula que não admita arrependimento.
2. Registro do contrato: o contrato deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis (na matrícula do imóvel). Esse requisito é essencial para que a ação seja possível, salvo exceções previstas na lei.
3. Pagamento integral do preço: o comprador deve ter quitado totalmente o valor ajustado (ou, em algumas situações, ter depositado o valor em juízo).
4. Recusa ou impossibilidade do vendedor: o vendedor deve se recusar a outorgar a escritura, ou estar impossibilitado (ex.: falecimento sem herdeiros conhecidos, incapacidade, etc.).

Se o contrato não estiver registrado, ainda assim é possível buscar a adjudicação por meio de outra via, como a ação de usucapião ou a ação de obrigação de fazer, mas o caminho pode ser mais demorado e com requisitos distintos.

Procedimento da ação judicial

A ação de adjudicação compulsória tramita no Poder Judiciário e segue, em geral, os seguintes passos:

1. Petição inicial: o comprador (autor) ingressa com a ação, instruindo com o contrato, comprovantes de pagamento, certidões do imóvel e demais documentos.
2. Citação do vendedor: o vendedor (réu) é citado para apresentar defesa ou, se concordar, outorgar a escritura.
3. Instrução probatória: se houver contestação, o juiz pode determinar a produção de provas (documentais, testemunhais).
4. Sentença: se o juiz reconhecer o direito do comprador, ele determina a adjudicação do imóvel e a consequente transferência da propriedade.
5. Registro da sentença: a sentença é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrada na matrícula do imóvel, transferindo a propriedade para o nome do comprador.

A sentença que concede a adjudicação tem efeito de escritura pública, ou seja, substitui a vontade do vendedor e gera a transferência da propriedade.

Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião

Embora ambas as ações possam levar à aquisição da propriedade, há diferenças importantes:

• Adjudicação compulsória: baseada em um contrato formal de compra e venda ou promessa de compra e venda, com pagamento do preço e registro do contrato. O prazo para ajuizar a ação é prescricional (art. 205 do Código Civil — 10 anos, salvo exceções).
• Usucapião: baseada na posse prolongada (5, 10 ou 15 anos, dependendo da modalidade), com animos domini, sem necessidade de contrato formal. É uma forma originária de aquisição, independente da vontade do antigo proprietário.

A escolha entre uma e outra depende do caso concreto: se o comprador tem contrato registrado e pagou o preço, a adjudicação é o caminho natural; se não tem contrato ou o contrato não foi registrado, a usucapião pode ser a solução.

Documentos necessários para a ação

Para ingressar com a adjudicação compulsória, o comprador deve reunir:

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda (instrumento público ou particular, com firma reconhecida).
• Comprovante de registro do contrato no Cartório de Imóveis (certidão da matrícula atualizada).
• Comprovantes de pagamento (recibos, boletos, transferências bancárias).
• Comprovante de quitação do preço (ou, se não quitado, depósito do valor remanescente em juízo).
• Certidão atualizada do imóvel (matrícula com todas as averbações).
• Documentos pessoais do comprador e do vendedor (RG, CPF).
• Certidão de ônus reais (para verificar se há penhoras ou gravames sobre o imóvel).

A importância da orientação jurídica

A adjudicação compulsória é uma ação com requisitos específicos e prazos a serem observados. Contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para:

• Verificar se o caso se enquadra nos requisitos legais.
• Reunir a documentação correta e evitar erros que possam atrasar o processo.
• Calcular o prazo prescricional e evitar a perda do direito.
• Acompanhar o processo até o registro definitivo da sentença.
• Orientar sobre a melhor estratégia (adjudicação, usucapião ou outra via).

Conclusão

Comprar um imóvel e não receber a escritura ou a matrícula em seu nome é uma situação que gera insegurança e limitações. Felizmente, a adjudicação compulsória é uma ferramenta judicial eficaz para obrigar o vendedor a transferir a propriedade, garantindo ao comprador o direito de propriedade pleno e registrado.

O Dr. Murilo Padilha Zanetti conclui:

"Dentro do Direito Imobiliário, existem pessoas que têm o contrato do imóvel do terreno, mas elas não têm a escritura, não têm a matrícula do imóvel no nome delas. Através de uma ação judicial, podemos resolver esse problema. Dias Batista Advogados, sua defesa é nossa."

Se você está nessa situação, não espere mais. Busque orientação jurídica e regularize a propriedade do seu imóvel, garantindo segurança jurídica e a possibilidade de usufruir plenamente do seu bem.

Assista ao vídeo abaixo para mais detalhes e orientações: