Vendedor sumiu e imóvel não está no seu nome? Saiba como resolver com a adjudicação compulsória

Comprar um imóvel é um dos maiores sonhos e investimentos da vida de uma pessoa. Porém, esse sonho pode se transformar em um pesadelo quando, após pagar tudo certinho, o comprador descobre que não consegue registrar o imóvel em seu nome porque o vendedor simplesmente sumiu ou a construtora/incorporadora fechou as portas. É nesse momento que muitos pensam: "Perdi meu dinheiro e não tenho o que fazer".

Mas a Dra. Fabiana Fiuza, especialista em direito imobiliário, traz uma mensagem de esperança: é possível resolver essa situação. A ferramenta jurídica para isso é a adjudicação compulsória, uma ação que permite ao comprador obter a transferência do imóvel para o seu nome, mesmo sem a participação do vendedor.

Como a própria Dra. Fabiana explica: "Quando um vendedor desaparece, quando uma construtora ou incorporadora fecha, ainda assim você consegue trazer esse imóvel pro seu nome. A medida para isso é a adjudicação compulsória, uma ação onde o juiz faz a vontade do vendedor, supre a vontade do vendedor e passa pro nome do comprador."

Na linguagem popular, como bem disse o apresentador, é o "juiz que assina" a escritura no lugar do vendedor.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial prevista no Código Civil (art. 1.417) e no Código de Processo Civil (art. 571, II). Ela é cabível quando o vendedor se recusa ou não pode (por ter desaparecido ou falecido sem sucessores, por exemplo) outorgar a escritura definitiva de compra e venda, mesmo após o comprador ter cumprido todas as suas obrigações.

Nessa ação, o juiz analisa o contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de pagamento e demais documentos, e, se constatar que o comprador pagou integralmente o preço e cumpriu suas obrigações, determina que a transferência da propriedade seja feita diretamente no registro de imóveis, sem a necessidade da assinatura do vendedor.

Base legal e requisitos

A adjudicação compulsória encontra amparo nos seguintes dispositivos:

• Art. 1.417 do Código Civil: "Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e comprovada a mora do promitente vendedor ou do promitente comprador, poderá o outro requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
• Art. 571, II, do Código de Processo Civil: prevê a adjudicação compulsória como forma de execução específica das obrigações de fazer.
• Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato de promessa de compra e venda no cartório de imóveis."

Para ingressar com a ação, o comprador deve comprovar:

1. A existência de um contrato de promessa de compra e venda (instrumento público ou particular) com cláusula que não admita arrependimento;
2. O pagamento integral do preço ou o cumprimento de todas as condições pactuadas;
3. A mora do vendedor (recusa ou impossibilidade de outorgar a escritura);
4. Que o imóvel está devidamente identificado (matrícula, número de registro, etc.).

Importante: a ação não exige que o contrato esteja registrado no cartório de imóveis, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) na Súmula 239.

Passo a passo da ação

O procedimento geral da adjudicação compulsória segue as seguintes etapas:

1. Reunião de documentos: junte o contrato de compra e venda, recibos de pagamento, comprovantes de quitação, certidão da matrícula do imóvel, e qualquer outro documento que comprove a relação e o cumprimento das obrigações;
2. Petição inicial: o advogado elabora a ação, citando o vendedor (ou seus herdeiros, se falecido) e, se for o caso, a construtora/incorporadora;
3. Citação: o juiz determina a citação do réu. Se o vendedor sumiu, a citação poderá ser feita por edital (quando não se sabe o paradeiro);
4. Sentença: comprovados os requisitos, o juiz profere sentença concedendo a adjudicação compulsória, ou seja, determina que a propriedade seja transferida para o comprador;
5. Registro: com a sentença transitada em julgado, o comprador leva o mandado judicial ao cartório de registro de imóveis, que efetuará a averbação e a matrícula em nome do comprador.

A Dra. Fabiana reforça: "Dá para resolver com certeza." E o apresentador complementa: "Na linguagem popular é o juiz que assina."

Orientações para quem está nessa situação

Se você comprou um imóvel, pagou tudo e o vendedor sumiu ou a construtora fechou, siga estas recomendações:

1. Não desespere: a solução existe e é judicial;
2. Reúna toda a documentação: contrato, comprovantes de pagamento, extratos bancários, correspondências, etc.;
3. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a viabilidade da ação;
4. Não demore: o prazo prescricional para ação é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), mas quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser localizar documentos e testemunhas;
5. Verifique a situação do imóvel: certifique-se de que não há outros ônus, como penhoras ou hipotecas, que possam inviabilizar a transferência;
6. Ajuize a ação com urgência para garantir seu direito de propriedade.

Conclusão

O desaparecimento do vendedor ou o fechamento da construtora não são obstáculos intransponíveis para o comprador que quitou o imóvel. A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico adequado para resolver essa situação, garantindo que o juiz "assine" a escritura no lugar do vendedor e transfira a propriedade para quem realmente tem direito.

A Dra. Fabiana Fiuza e sua equipe estão preparadas para orientar e representar os compradores nessa jornada, assegurando que o sonho da casa própria não se transforme em frustração.

Se você está com um imóvel pago e não consegue registrá-lo, procure ajuda jurídica especializada. Compartilhe este artigo com quem pode estar passando por essa dificuldade. E não se esqueça: o direito é para todos, e aqui no Direito Direto estamos para ajudar você a exercê-lo.

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