Comissão de corretagem: comprador é obrigado a pagar? Entenda o que diz o STJ e como se proteger

Quando você decide comprar um imóvel – seja uma casa ou um apartamento –, é comum se deparar com a cobrança da chamada comissão de corretagem. Muitas vezes, o valor aparece destacado no contrato ou até mesmo como uma taxa adicional. Mas afinal, o comprador é obrigado a pagar por um serviço que, na maioria das vezes, foi contratado pela construtora ou pela incorporadora?

O Dr. Murilo Padilha Zanetti, advogado especialista em Direito Imobiliário e do Consumidor, esclarece essa questão com base na legislação e na jurisprudência dos tribunais superiores. A resposta não é simples, pois depende de como a cobrança foi apresentada ao consumidor.

O que é a comissão de corretagem?

A comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação prestados na compra e venda de um imóvel. Trata-se de uma contraprestação pelo trabalho de aproximar vendedor e comprador, facilitando a negociação até sua conclusão.

A atividade do corretor é regulamentada pela Lei nº 6.530/78, e o contrato de corretagem está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil. Por regra geral, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é de quem contratou os serviços do corretor – ou seja, o vendedor, caso tenha procurado o corretor para vender seu imóvel.

A polêmica: comprador pode ser cobrado?

A questão ganhou contornos polêmicos quando construtoras e incorporadoras passaram a transferir ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, mesmo quando o corretor foi contratado pela vendedora. Essa prática gerou inúmeras ações judiciais, e o entendimento dos tribunais tem evoluído para garantir transparência e boa-fé nas relações de consumo.

O Dr. Murilo Padilha Zanetti explica: “Se o serviço foi contratado pela construtora ou incorporadora, o comprador não pode ser surpreendido com uma cobrança que não lhe foi claramente apresentada no momento da negociação. A transparência é a chave para que a cobrança seja considerada legítima.”

O que diz o Superior Tribunal de Justiça (STJ)?

O STJ já se manifestou sobre o tema no Recurso Especial Repetitivo (Tema 938), que firmou a seguinte tese:

“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

Ou seja, a cobrança do comprador não é ilegal por si só, mas exige o cumprimento de dois requisitos essenciais:

1. Informação prévia e clara: o comprador deve ser informado, antes da assinatura do contrato, sobre o valor total do imóvel e o valor da comissão de corretagem, com destaque para esse componente.
2. Transparência na fase pré-contratual: a comissão não pode estar “embutida” no preço para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido.

O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do Tema 938, destacou que “o que realmente importa é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total”.

Quando a cobrança é considerada abusiva?

A cobrança da comissão de corretagem do comprador será considerada abusiva e, portanto, ilegal, nas seguintes situações:

• Ausência de informação prévia: se o comprador não foi informado, no momento da contratação, sobre o valor da comissão e sobre o preço total do imóvel com destaque para esse valor.
• Cobrança dissimulada: quando a comissão está embutida no preço e só é revelada depois, gerando aumento indevido.
• Inexistência de resultado útil: a comissão só é devida se o corretor obtiver o resultado útil previsto no contrato, ou seja, se a venda efetivamente se concretizar. Se o negócio não for concluído, não há obrigação de pagar.

O que fazer se você foi cobrado indevidamente?

Se você pagou a comissão de corretagem e entende que a cobrança foi abusiva, o Dr. Murilo Padilha Zanetti orienta os seguintes passos:

1. Reúna os documentos: guarde o contrato de compra e venda, o comprovante de pagamento da comissão e toda a documentação que demonstre como a cobrança foi feita.
2. Verifique se houve informação prévia: analise se o valor da comissão estava destacado no contrato e se você foi devidamente informado antes de assinar.
3. Procure orientação jurídica: um advogado especializado em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor poderá avaliar se a cobrança foi legítima ou abusiva.
4. Ação judicial: se comprovada a ilegalidade, é possível ingressar com uma ação pedindo a restituição do valor pago e, dependendo do caso, danos morais.

Importante: o STJ definiu que a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem está sujeita à prescrição trienal, ou seja, o prazo para ajuizar a ação é de 3 anos a partir do pagamento indevido. Por isso, não deixe para depois.

Conclusão

A cobrança de comissão de corretagem do comprador não é automaticamente ilegal. Ela é válida desde que o comprador tenha sido previamente informado sobre o valor total do imóvel e o valor da comissão, com destaque no contrato, e que não haja dissimulação ou embutimento no preço.

O Dr. Murilo Padilha Zanetti ressalta que a transparência e a boa-fé são os pilares que orientam a jurisprudência atual. “O consumidor deve estar atento e exigir que todas as informações estejam claras desde o início. Se houver dúvida, o melhor é buscar orientação antes de assinar qualquer documento”, conclui.

Fique atento aos seus direitos e, em caso de cobrança abusiva, não hesite em procurar a Justiça. A restituição do valor e até mesmo a reparação por danos morais podem ser obtidas quando a conduta da construtora ou incorporadora viola a boa-fé objetiva e o dever de informação.

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