Golpe na compra de terreno: como se proteger e evitar prejuízos de até R$ 40 mil

Comprar um imóvel – seja um terreno, uma casa ou um apartamento – é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Exige pesquisa, informação e muita cautela para evitar que o sonho se transforme em um pesadelo.

Infelizmente, golpes imobiliários são mais comuns do que se imagina. O Dr. Claudio Dias Batista, especialista em Direito Imobiliário, comenta um caso ocorrido em Sorocaba (SP), onde pelo menos 15 pessoas foram enganadas por uma mulher que vendeu terrenos que não eram dela. As vítimas perderam valores que variavam entre R$ 35 mil e R$ 40 mil.

O caso: terrenos vendidos por quem não era dona

O golpe aconteceu na região do quilômetro 4 da rodovia Emerenciano Prestes de Barros, entre Sorocaba e Porto Feliz. A suposta vendedora, herdeira de parte da área, negociou os terrenos com pelo menos 15 compradores.

No entanto, o local estava arrendado por uma usina sucroalcooleira e, além disso, a matrícula do imóvel continha uma cláusula que impedia a venda enquanto a avó da vendedora (dona original) estivesse viva. Ou seja, a área só poderia ser vendida após o falecimento da avó, o que inviabilizava a negociação.

As vítimas só descobriram o golpe quando o namorado da vendedora contou a verdade:

"Ele falou que a gente tinha entrado no golpe, que ela era estelionatária, que ela tava dando golpe nas pessoas vendendo o terreno que não podia vender." – relatou uma das vítimas.

Claudinei e seu pai gastaram juntos quase R$ 35 mil na compra de terrenos. Já uma mãe e sua filha aplicaram R$ 40 mil com o sonho de morar perto uma da outra. O prejuízo financeiro foi imenso, mas o dano emocional também foi devastador.

As principais armadilhas em compras de imóveis

O caso revela três problemas graves que podem levar à perda do dinheiro:

• Venda de imóvel por quem não tem direito de propriedade – a vendedora não era a dona legítima.
• Cláusula de inalienabilidade – a matrícula impedia a venda enquanto a avó estivesse viva.
• Arrendamento do terreno – a usina tinha direitos sobre a área, o que também complicava a situação.

Como se proteger de golpes imobiliários?

O Dr. Claudio Dias Batista orienta que qualquer comprador deve seguir uma série de verificações essenciais antes de fechar negócio. A pesquisa mais importante envolve três frentes:

1. Verificar ações judiciais

É fundamental saber se existem ações na Justiça Comum, na Justiça do Trabalho ou na Justiça Federal contra o vendedor ou sobre o imóvel. Isso pode indicar dívidas, penhoras ou outros problemas que afetam a propriedade.

O Dr. Claudio explica:

"A pesquisa mais importante é com relação a ações que podem existir na Justiça Comum, na Justiça do Trabalho ou na Justiça Federal."

2. Consultar protestos

Verifique se há protestos em nome do vendedor ou sobre o imóvel. Um protesto pode indicar dívidas não pagas que podem comprometer a negociação.

3. Analisar a situação patrimonial

É preciso saber se o patrimônio do vendedor está comprometido com dívidas ou se há outros ônus sobre o imóvel. O advogado alerta:

"Finalmente, saber se esse conjunto está de acordo, porque a pessoa pode ter uma dívida, pode ter uma ação na justiça, mas o patrimônio responde."

A importância da matrícula atualizada

O documento mais importante em qualquer transação imobiliária é a matrícula atualizada do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis. Nela estão:

• A confirmação do proprietário atual.
• Todas as averbações e restrições (como a cláusula de inalienabilidade).
• As medidas e limites do terreno.

O Dr. Claudio reforça:

"A matrícula atualizada é essencial para a negociação. Nela estão a confirmação do dono e as restrições."

Contrato de gaveta não transfere propriedade

Muitas pessoas acreditam que um contrato particular com firma reconhecida em cartório é suficiente para garantir a compra. Esse é um grande erro! O Dr. Claudio é enfático:

"Contratos de gaveta, eles quase sempre não dão respaldo legal nenhum. Contrato com reconhecimento de firma em cartório não é segurança de nada."

A única forma de transferir a propriedade de forma definitiva e segura é registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Só o registro torna o comprador o verdadeiro dono perante a lei.

O Dr. Claudio conclui:

"O que é necessário é o registro no cartório de registro de imóveis. Só o registro de imóveis é que transfere a propriedade. O seu contrato tem que ir para o cartório de registro de imóveis para registro final."

Visite o imóvel e confira os dados

Além da documentação, o comprador deve visitar o local e verificar se as medidas, confrontações e características correspondem ao que está na matrícula e no contrato. Muitos golpes envolvem terrenos com metragem diferente da anunciada ou com ocupações irregulares.

Conclusão

O caso narrado pelo Dr. Claudio Dias Batista é um alerta para todos que desejam comprar um imóvel. A falta de cuidado com a documentação e a confiança excessiva em contratos particulares podem levar a prejuízos financeiros e emocionais.

Para evitar golpes, o comprador deve:

• Solicitar a matrícula atualizada do imóvel.
• Verificar certidões de ações judiciais e protestos.
• Consultar um advogado especializado para analisar toda a documentação.
• Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis – o único ato que transfere a propriedade.
• Não confiar em contratos de gaveta, mesmo com firma reconhecida.

O Dr. Claudio Dias Batista resume a mensagem principal:

"A pesquisa mais importante é com relação a ações, protestos e situação patrimonial. E o registro no cartório de registro de imóveis é o que realmente transfere a propriedade."

Se você está pensando em comprar um imóvel, não dispense a orientação jurídica. Investir em segurança jurídica é o melhor investimento que você pode fazer.

Assista ao vídeo abaixo para mais detalhes e orientações: