Sócio de terreno pode impedir o leilão do imóvel? Entenda seus direitos

Muitas pessoas adquirem imóveis em conjunto com outras, seja para investimento, seja em decorrência de herança ou inventário. O que poucos sabem é que a dívida de um dos coproprietários pode colocar todo o imóvel em risco, ainda que o outro sócio não tenha nenhuma relação com o débito.

Foi exatamente essa a situação de Marcelo Silva, que procurou o escritório Dias Batista Advogados por meio do site diasbatista.com.br. Ele era sócio de um terreno com outra pessoa, e o imóvel estava sendo penhorado e levado a leilão por causa de uma dívida da qual ele não participava. Preocupado, ele queria saber se poderia impedir o leilão.

Neste artigo, a Dra. Fabiana Fiuza explica quais são os direitos do coproprietário não devedor nessa situação e o que fazer para proteger seu patrimônio.

O coproprietário pode impedir o leilão?

A resposta é não. O coproprietário que não tem responsabilidade pela dívida não consegue impedir o leilão do imóvel, ainda que a penhora recaia apenas sobre a cota-parte do devedor.

Isso porque o terreno, por ser um bem indivisível, não pode ser fracionado fisicamente para que apenas a parte do devedor seja vendida. A legislação processual civil, especialmente o artigo 843 do Código de Processo Civil (CPC), autoriza a alienação judicial do bem em sua totalidade, desde que sejam resguardados os direitos do coproprietário estranho à execução[reference:0][reference:1].

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou esse entendimento: a penhora não pode avançar sobre o quinhão do coproprietário que não é devedor, mas isso não impede a venda do bem como um todo[reference:2]. O objetivo é dar efetividade à execução e satisfazer o direito do credor, sem que a copropriedade se torne um obstáculo intransponível[reference:3].

Quais são os direitos do coproprietário não devedor?

Embora não possa impedir o leilão, a lei assegura ao coproprietário alguns direitos importantes que devem ser observados:

1. Direito de preferência na arrematação

O coproprietário tem prioridade para comprar o imóvel no leilão, em igualdade de condições com os demais interessados[reference:4][reference:5]. Isso significa que, se ele tiver interesse e condições financeiras, pode arrematar o bem antes de qualquer outra pessoa.

Esse direito de preferência é uma garantia legal que protege quem já possui uma fração do imóvel, evitando que um estranho adquira a totalidade do bem e imponha uma nova convivência forçada[reference:6].

2. Valor mínimo de venda

O coproprietário tem o direito de exigir que o valor de venda do imóvel em leilão não seja inferior ao valor da avaliação judicial. Isso evita que o bem seja vendido por um preço vil, prejudicando tanto o devedor quanto o coproprietário.

3. Recebimento de 50% do valor da venda

Após a venda do imóvel, o coproprietário não devedor tem direito a receber 50% do valor apurado (ou a porcentagem correspondente à sua cota-parte). Apenas a parte do coproprietário devedor é que será utilizada para quitar a dívida[reference:7].

É importante destacar que esse valor deve ser calculado com base no valor estabelecido na avaliação judicial, e não necessariamente no valor efetivamente obtido na arrematação, garantindo assim uma compensação justa ao coproprietário[reference:8].

Base legal: o que diz o Código de Processo Civil?

O artigo 843 do CPC é o principal fundamento jurídico para essas situações. Ele estabelece que, na penhora de bem indivisível, o juiz pode determinar a alienação da totalidade do bem, com a garantia de que o coproprietário receberá o valor correspondente à sua parte[reference:9][reference:10].

Além disso, o artigo 655-B do CPC determina que o direito do coproprietário deve ser observado durante a execução da penhora[reference:11].

O que fazer se você estiver nessa situação?

Se você é coproprietário de um imóvel que está sendo penhorado e levado a leilão por dívida do outro sócio, a Dra. Fabiana Fiuza recomenda:

• Acompanhe de perto o processo: fique atento às datas do leilão e ao valor da avaliação.
• Considere exercer seu direito de preferência: se tiver condições, participe do leilão e arremate o imóvel.
• Exija que o valor da venda não seja inferior à avaliação: isso protege seu patrimônio.
• Busque orientação jurídica especializada: um advogado pode garantir que seus direitos sejam respeitados e que você receba o valor correto pela sua parte.

“O coproprietário não vai conseguir impedir o leilão, mas nem tudo está perdido. Ele tem direitos que devem ser observados, como a prioridade na arrematação e o recebimento da sua parte do valor.” — Dra. Fabiana Fiuza

Assista ao vídeo abaixo para mais detalhes sobre o caso e orientações de como agir: