Comprei um imóvel, paguei, mas não tenho a escritura: o que fazer?

O Dr. Murilo resume a situação de forma simples:

"Existem pessoas que têm o contrato do imóvel, mas elas não têm a escritura, não têm a matrícula do imóvel no nome delas. Através de uma ação judicial, podemos resolver esse problema."

Isso acontece quando o vendedor, depois de receber o dinheiro, se recusa ou simplesmente não consegue outorgar a escritura definitiva. Os motivos podem ser vários: desinteresse, sumiço, falecimento sem herdeiros, ou até má-fé.

Enquanto a escritura não for registrada, você fica à mercê do vendedor e pode enfrentar:

• Impossibilidade de vender o imóvel de forma regular.
• Dificuldade para obter financiamento bancário usando o imóvel como garantia.
• Risco de perder o bem para terceiros que comprem do vendedor original.
• Insegurança jurídica em heranças, inventários e ações judiciais.

A adjudicação compulsória (ou ação de adjudicação compulsória) é o remédio jurídico criado para obrigar o vendedor a transferir a propriedade. Ela está prevista no art. 1.417 do Código Civil.

Na prática, o comprador vai ao juiz e pede que ele substitua a vontade do vendedor. O juiz, ao ver que o comprador cumpriu todas as obrigações (pagou o preço, tem o contrato registrado, etc.), determina que a propriedade seja transferida — e essa decisão vale como escritura pública.

O Dr. Murilo explica:

"Através de uma ação judicial, podemos resolver esse problema, garantindo que o comprador obtenha a escritura definitiva e o registro no Cartório de Imóveis."

Nem todo comprador pode usar essa ação. É preciso preencher alguns requisitos legais:

1. Contrato formal: você precisa ter um contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, por instrumento público ou particular.
2. Registro do contrato: o contrato deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis (na matrícula do imóvel). Esse é o ponto chave — sem registro, a adjudicação compulsória não é possível.
3. Pagamento integral: você precisa ter quitado todo o valor do imóvel. Se ainda deve alguma parcela, é possível depositar o valor restante em juízo.
4. Recusa ou impossibilidade do vendedor: o vendedor deve se recusar a outorgar a escritura, ou estar impossibilitado (ex.: falecido sem herdeiros, desaparecido, etc.).

Se o contrato não estiver registrado, a adjudicação compulsória não é o caminho. Nesse caso, outras opções como a usucapião podem ser consideradas — mas isso é assunto para outro artigo.

A ação de adjudicação compulsória tramita na Vara Cível ou Vara de Registros Públicos, dependendo da comarca. O passo a passo é:

1. Petição inicial: seu advogado apresenta a ação com todos os documentos (contrato, comprovantes de pagamento, certidões).
2. Citação do vendedor: o vendedor é notificado para se defender ou, se concordar, outorgar a escritura.
3. Instrução: se houver defesa, o juiz analisa as provas.
4. Sentença: se o juiz entender que os requisitos estão cumpridos, ele determina a transferência da propriedade.
5. Registro: com a sentença em mãos, você vai ao Cartório de Registro de Imóveis e registra a transferência na matrícula.

Pronto! A partir daí, você é oficialmente o proprietário, com todos os direitos que isso traz.

Para dar entrada na ação, você vai precisar de uma documentação robusta. Separe desde já:

• Contrato de compra e venda (ou promessa) — com firma reconhecida.
• Certidão da matrícula atualizada do imóvel, mostrando o registro do contrato.
• Comprovantes de pagamento: recibos, transferências, boletos quitados.
• Declaração de quitação do preço (se houver).
• Documentos pessoais do comprador e do vendedor (RG, CPF, comprovante de residência).
• Certidão de ônus reais para verificar se há penhoras ou dívidas sobre o imóvel.

Quanto mais organizada a documentação, mais rápido o processo tramita.

Muita gente confunde as duas ações, mas elas são distintas:

• Adjudicação compulsória: parte de um contrato formal registrado. O comprador já pagou e só precisa que o vendedor transfira. É uma execução de obrigação contratual.
• Usucapião: não depende de contrato. É baseada na posse prolongada (5, 10 ou 15 anos) com animo de dono. É uma aquisição originária, ou seja, você adquire a propriedade independentemente do vendedor.

A escolha entre uma e outra depende do seu caso. Se tem contrato registrado, a adjudicação é o caminho. Se não tem, a usucapião pode ser a solução.

O Dr. Murilo Padilha Zanetti reforça:

"O importante é você verificar com um advogado caso a caso, para saber qual a melhor estratégia e evitar a perda do direito."

Não espere o problema se agravar. A ação de adjudicação compulsória tem prazo prescricional de 10 anos (art. 205 do Código Civil), contado da recusa do vendedor. Se você demorar, pode perder o direito.

Um advogado especializado vai analisar sua documentação, verificar se todos os requisitos estão presentes e ajuizar a ação com segurança, aumentando as chances de sucesso.