Cuidado! Comprar um imóvel com dívida oculta pode destruir seu sonho
Entenda o que é fraude contra credores, como identificar e por que você deve pesquisar antes de comprar
📌 Comprar um imóvel sem pesquisar a matrícula pode ser um grande erro. Se o vendedor tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado e você pode perder tudo. Aprenda como se proteger e o que fazer se cair nessa armadilha.
Imagine a seguinte situação: você encontra o terreno dos seus sonhos. O preço é bom, a localização é perfeita. Você faz a proposta, negocia, e tudo parece certo. Você já até planejou o que vai construir ali.
Mas, na hora de fechar o negócio, você resolve fazer uma pesquisa. E descobre que o vendedor tem uma dívida antiga — e o valor dela é maior do que o próprio imóvel.
Essa história aconteceu com um cliente do Dr. Murilo Padilha Zanetti. Ele estava comprando um terreno para construir sua fábrica. O negócio estava praticamente fechado: matrícula, forma de pagamento, tudo certo. Mas, antes de assinar, ele procurou um advogado.
E foi aí que a sorte mudou.
Neste artigo, você vai entender:
- O que é fraude contra credores e como ela funciona
- Por que um imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor
- Como fazer a pesquisa correta antes de comprar
- O que fazer se você já comprou um imóvel com dívida oculta
“O cliente já tinha resolvido tudo: matrícula, forma de pagamento... Trouxe para nós, fizemos todas as pesquisas e descobrimos que o vendedor tinha um processo antigo. A dívida superava em mais de R$ 15 milhões o que ele iria pagar. — Dr. Murilo Padilha Zanetti”
A história do cliente que quase perdeu tudo
O Dr. Murilo conta que um cliente chegou ao escritório com tudo pronto para comprar um terreno. Ele já tinha a matrícula, a forma de pagamento definida, e até o projeto da fábrica que iria construir no local.
O cliente fez o contrário do que muita gente faz: em vez de procurar o advogado depois do problema, ele procurou antes.
O advogado fez todas as pesquisas necessárias e descobriu que o vendedor tinha um processo antigo. Atualizaram o valor da dívida e descobriram que ela superava em mais de R$ 15 milhões o valor que o cliente iria pagar pelo terreno[reference:0].
Ou seja: o terreno teria que responder por uma dívida que existia lá atrás.[reference:1]
Se o cliente não tivesse pesquisado, teria comprado o imóvel e, provavelmente, daqui a alguns anos, o terreno seria penhorado e todo o negócio seria desfeito[reference:2].
O que é fraude contra credores?
A fraude contra credores acontece quando uma pessoa que tem dívidas vende ou transfere seus bens para evitar que os credores recebam o que é devido[reference:3]. É uma forma de esconder o patrimônio para não pagar o que deve.
No caso do cliente do Dr. Murilo, a dívida era cível (não trabalhista), e o vendedor já tinha sido citado e tinha ciência do processo. Ou seja, ele sabia da dívida e mesmo assim tentou vender o imóvel[reference:4].
Isso é o que a lei chama de fraude contra credores, prevista nos artigos 158 a 165 do Código Civil[reference:5].
Por que o imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor?
Quando uma pessoa tem uma dívida e não paga, os credores podem pedir a penhora dos bens do devedor para quitar o débito.
Se o devedor vende um imóvel sabendo que tem uma dívida, e o comprador não faz a pesquisa correta, o imóvel pode ser penhorado mesmo depois da venda.[reference:6]
Isso porque a Justiça entende que a venda foi feita para fraudar os credores. O negócio pode ser anulado, e o bem volta a ser do vendedor para ser usado no pagamento da dívida.[reference:7]
A Súmula 375 do STJ diz que não se considera fraude à execução se a penhora não estiver registrada no cartório de imóveis, desde que o comprador seja de boa-fé[reference:8]. Mas, na prática, provar a boa-fé pode ser difícil e custoso.
Como se proteger: a pesquisa que salva
A história do cliente do Dr. Murilo mostra a importância de pesquisar antes de comprar. Veja o que você deve fazer:
1. Pesquise a matrícula do imóvel
A matrícula é o documento que conta toda a história do imóvel: quem foi o dono, se houve penhoras, hipotecas ou outras dívidas.[reference:9]
Você pode solicitar a Certidão de Ônus Reais diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou online, pelo portal do ONR.[reference:10]
2. Consulte processos judiciais
Além da matrícula, é importante pesquisar se o vendedor tem processos na Justiça que possam afetar o imóvel. Isso inclui ações trabalhistas, cíveis e fiscais.
3. Contrate um advogado especializado
Como fez o cliente do Dr. Murilo, procure um advogado antes de fechar o negócio. Um profissional vai saber onde pesquisar e o que procurar.[reference:11]
E se eu já comprei um imóvel com dívida oculta?
Se você já comprou um imóvel e descobriu que ele tem dívidas do vendedor, não desespere. Existem caminhos:
- Entre com uma ação para declarar a nulidade da venda e pedir a devolução do dinheiro.[reference:12]
- Processe o vendedor por perdas e danos, incluindo indenização por danos morais.
- Negocie com os credores para tentar um acordo e evitar a penhora.
Mas, como sempre, a prevenção é o melhor remédio. Pesquisar antes de comprar evita dores de cabeça e prejuízos financeiros.
Conclusão
Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida. Mas, como vimos, pode se tornar um pesadelo se você não tomar os cuidados necessários.
A história do cliente do Dr. Murilo mostra que uma pesquisa simples pode evitar uma tragédia. Ele descobriu que o vendedor tinha uma dívida de mais de R$ 15 milhões — e desistiu do negócio a tempo.[reference:13]
A lição é clara: nunca compre um imóvel sem pesquisar. E, se possível, contrate um advogado especializado para fazer essa pesquisa por você.
Se você já está com um problema desses, procure ajuda jurídica. A Dias Batista Advogados está aqui para orientar e defender seus direitos.
Assista ao vídeo abaixo com o Dr. Murilo Padilha Zanetti e entenda melhor essa história:
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Dra. Fabiana Fiuza
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